Der Kauf von Immobilien im Ausland kann riskanter sein, nicht zuletzt, weil Sie in einen Immobilienmarkt eintreten – und die Rechtsprechung -, die Sie möglicherweise auch nicht verstehen.
Gleichzeitig besteht jedoch manchmal die Tendenz, die genaue Natur dieser Risiken zu übertreiben oder zu missverstehen. Beachten Sie für diejenigen unter Ihnen, die ernsthaft über eine zweite Immobilie im Ausland nachdenken, Folgendes:
Häufige Missverständnisse beim Kauf von Immobilien in Übersee:
Die meisten dieser Missverständnisse sind auf eine zu starke Vereinfachung zurückzuführen. Es mag zwar einen Kern der Wahrheit geben, aber die Verallgemeinerung ist oft ein Fehler oder führt Sie fehl, von wo aus das eigentliche Risiko liegt:
- Probleme der Instabilität oder Korruption
- Zuverlässigkeit ausländischer Entwickler
- Komplizierter Kaufprozess und Steuern
- Finanzierungsschwierigkeiten
- Unvorhersehbare Renditen und Gewinne
- Wechselkurskomplikationen
- Nur „goldene Postleitzahlen“ verdienen Geld
1. Probleme mit Instabilität oder Korruption
Nicht jede Immobilieninvestition in Übersee wird von Korruption geplagt sein, Bestechungsgelder verlangen, nicht lizenzierte Immobilienverkäufe beinhalten usw. Die meisten reifen Staaten wie Japan oder Großbritannien haben gut durchgesetzte Gesetze. Vielleicht ist hier eine nützliche Referenz der Korruptionswahrnehmungsindex, der jährlich aktualisiert wird.
Eine lose Faustregel lautet, sich an Länder in der oberen Hälfte der Liste zu halten (z. B. nur Länder mit Rang 89 oder höher), obwohl einige Anleger möglicherweise strengere Standards * haben.
Wie beim Kauf von Immobilien in Singapur können Sie das Entwicklungsteam als zusätzliche Sicherheitsmaßnahme überprüfen. Es ist eine ziemlich sichere Wette, dass bewährte internationale Entwickler wie Lendlease aus Australien oder Berkeley Group aus Großbritannien nicht versuchen würden, Immobilien in korrupten oder instabilen Staaten zu bauen. Einige dieser großen Entwickler haben lokale Projekte, die Sie besuchen können (Lendlease steht beispielsweise hinter der Entwicklung von Paya Lebar Quarter).
* Einige Anleger berücksichtigen beispielsweise nur die Länder mit den Top 10 oder 20. Dies beschränkt sie jedoch nur auf die teuersten Immobilienmärkte. Staaten, die ganz oben auf der Liste stehen, haben tendenziell auch den höchsten Lebens- und Wohnstandard.
Vorsicht vor ruckartigen Reaktionen und Schreien der „Instabilität“
Für reife Länder ist es wichtig, eine zu starke episodische Sichtweise zu vermeiden (z. B. Vorhersagen auf der Grundlage der Zentralbankpolitik oder ob kürzlich ein Protestspiel stattgefunden hat).
In Gatekeeper-Städten sind die Immobilienpreise selbst bei einmaligen Ereignissen tendenziell stabil. Selbst mit der Covid-19-Pandemie hat beispielsweise fast die Hälfte (45 Prozent) der großen Hauptstädte im Prime Global Cities-Index von Knight Frank im dritten Quartal 2020 Immobilienverkäufe auf das Niveau vor der Pandemie zurückgemeldet.
Wir sagen nicht, dass Sie die potenziellen Risiken ignorieren sollten, sondern dass Sie sich vor ruckartigen Reaktionen und Übertreibungen aufgrund aktueller Ereignisse in Acht nehmen sollten.
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Immobilieninvestitionen sind von Natur aus langfristig; Wie bei lokalen Investitionen ist es besser, die Performance über lange Zeiträume von 10 bis 15 Jahren zu analysieren, als Investitionsentscheidungen (oder Entscheidungen, nicht zu investieren) nur auf der Grundlage dessen zu treffen, was in diesem Jahr passiert.
Einige Länder sind mit einer ernsthaften langfristigen Instabilität konfrontiert. Dies wird sich dann aber auch in der langfristigen Leistung ihrer Eigenschaften widerspiegeln (vorausgesetzt, es liegen Aufzeichnungen vor).
Wie bei den meisten Anlagen gibt es hier einen Risiko-Rendite-Kompromiss. Mit anderen Worten, die potenzielle Rendite steigt mit zunehmendem Risiko. „Riskantere“ Länder haben ein höheres Wachstumspotenzial, wobei Sie wie bei stabilen Ländern wie Singapur nicht so viel Raum für Wachstum erwarten wie zuvor.
Dies ist umso offensichtlicher, wenn Sie sich einen aktuellen globalen Immobilienpreisindex von Knight Frank im Jahr 2020 ansehen. Die Top-10-Zuwächse bei den Immobilienpreisen stammen alle aus Ländern, die Sie normalerweise mit einer „riskanteren“ Investition in Verbindung bringen würden.
Vergleichen Sie dies mit Singapur, das mit einem Wachstum von 0,4 Prozent bis zum zweiten Quartal 2020 auf dem 48. Platz liegt.
2. Zuverlässigkeit ausländischer Entwickler
Die meisten dieser Sorgen kursieren um kleine lokale Entwickler ohne Portfolio. ZB eine Investmentgesellschaft, die sich plötzlich mit Immobilien beschäftigen möchte. Zugegebenermaßen engagieren diese Entwicklertypen gerne ausländische Käufer, oft weil ihre lokalen Banken, Immobilieninvestoren usw. es besser wissen.
Etablierte Immobilienentwickler verfügen jedoch ausnahmslos über ein großes Portfolio. und diese sind ziemlich einfach zu überprüfen. Börsennotierte Entwickler veröffentlichen auch ihre Abschlüsse, sodass Probleme wie hohe D / E-Verhältnisse oder andere Verbindlichkeiten leicht zu erkennen sind (wenden Sie sich an einen qualifizierten Vermögensverwalter, um diese Abschlüsse zu überprüfen, wenn Sie sich nicht sicher sind).
Schließlich können Sie das Problem des „unzuverlässigen Entwicklers“ umgehen, indem Sie sich nur an bewährte internationale Namen halten, wie in Punkt 1 erwähnt.
Ehrlich gesagt ist es nicht viel anders als in Singapur zu investieren. Sie müssten die Hausaufgaben immer selbst machen (oder einen vertrauenswürdigen Agenten dafür haben). Genau wie bei dem KAP-Vorfall im Jahr 2019, bei dem die Ladenbesitzer des Einkaufszentrums den Entwickler wegen falscher Darstellung durch die Agenten verklagen (sie hatten den Anschein, dass es einen Ankermieter geben würde), müssen Sie diese Due Diligence immer durchführen.
3. Komplizierter Kaufprozess und Steuern
Es wird oft angenommen, dass der Kauf von Immobilien im Ausland ein komplizierter Prozess ist, der zu viele Zwischenhändler und zu viel Papierkram umfasst. Ebenso sorgen sich Käufer häufig um Steuern und den Umfang der von ihnen geschaffenen Buchhaltungsarbeit.
In reifen Ländern sind diese Probleme nicht mehr so weit verbreitet wie zuvor. Dank des Aufkommens digitaler Immobilien ist es recht einfach, Preise zu vergleichen, Fachleute im Ausland zu kontaktieren oder sich sogar direkt an die zuständigen Regierungsstellen zu wenden. Websites wie Zillow (USA) und Rightmove (Großbritannien) bieten die meisten benötigten Ressourcen. In einigen Ländern ist es sogar möglich, alle Formalitäten digital zu erledigen.
Darüber hinaus verlangen die meisten reifen Länder – wie Singapur – die Einstellung eines Transportunternehmens. Es wird Juristen geben, die Sie durch den Prozess führen.
In Bezug auf die Besteuerung haben wir das Glück, dass Singapur ein globales Finanzzentrum ist. Lizenzierte Steuerberater (von denen wir wissen, dass sie von IRAS reguliert werden) können Ihnen dabei helfen, die Zahlen zu ermitteln und die gesamte Bandbreite der steuerlichen Auswirkungen zu verstehen. Die Verfügbarkeit dieser professionellen Dienstleistungen kann Ihnen helfen, ein besseres Gefühl für die Kosten zu bekommen.
Bedenken Sie, dass Sie in dem anderen Land, in dem Sie einkaufen, möglicherweise Steuern unterliegen, auch wenn Singapur bestimmte Steuern nicht erhebt. Wägen Sie diese Kosten daher unbedingt gegen lokale Steuern wie die zusätzliche Käufer-Stempelsteuer (ABSD) ab.
4. Finanzierungsschwierigkeiten
Banken in Singapur vergeben häufig Wohnungsbaudarlehen für Gatekeeper-Städte. Dies gilt jedoch möglicherweise nicht für andere Gebiete des Landes. Zum Beispiel geben Ihnen einige Banken in Singapur ein Wohnungsbaudarlehen für eine Immobilie in London, aber Bristol kommt wahrscheinlich nicht in Frage. Daher müssen Sie sich möglicherweise nicht zu viele Gedanken über die Einhaltung von Kredit-Scores oder anderen Kreditqualifikationen ausländischer Banken machen.
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Abgesehen davon gibt es einige Kreditarten, die von ausländischen Banken angeboten werden und die Sie in Singapur nie finden können. Beispiele hierfür sind unbefristete festverzinsliche Darlehen (alle Wohnungsbaudarlehen in Singapur werden letztendlich wieder variabel verzinslich) und zinslose Darlehen (Sie zahlen niemals den Kapitalbetrag, sondern nur die Zinsen ab – dies erhöht die Wahrscheinlichkeit positiver Cashflow-Immobilien).
In Bezug auf die Anzahlung ist das LTV-Verhältnis (Loan to Value) in vielen wichtigen Ländern mit Singapur vergleichbar. Die LTV-Grenze liegt beispielsweise in Großbritannien und Australien bei 70 Prozent, was nahe an der 75-Prozent-Grenze in Singapur liegt.
Das Hauptproblem für die meisten Käufer besteht nicht darin, sich für einen Kredit zu qualifizieren. Die größte Herausforderung besteht darin, genügend Bargeld zu haben, da Sie Ihren CPF nicht für Immobilienkäufe in Übersee verwenden können. Sie sollten auch daran denken, dass die Wohnungsbaudarlehen in bar bedient werden müssen.
5. Unvorhersehbare Renditen und Gewinne
Es gibt keine Garantie für Renditen und Gewinne, sei es für lokale oder ausländische Immobilien. In der Tat ist es wahrscheinlich nicht gut, die Tendenz zu berücksichtigen, dass der Immobilienmarkt in Singapur immer zuverlässiger ist.
Für das Jahr 2021 prognostiziert Knight Frank beispielsweise ein stetiges Wachstum in 17 von 22 Schlüsselmärkten, die von Hongkong bis Sydney reichen. Dies wird unabhängig – und in einigen Fällen sogar ironisch – von Covid-19 verursacht. Niedrige Zinssätze aus der US-Zentralbankpolitik tragen dazu bei, in mehreren Regionen mehr Cashflow-positive oder renditestarke Immobilien zu schaffen. und einige von diesen haben keine Stempelgebühren wie das ABSD von Singapur.
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Ältere Länder und Gatekeeper-Städte verfügen in der Regel über umfangreiche Immobiliendaten, was die Überwachung der langfristigen Leistung recht einfach macht. Städte wie London, New York, Sydney usw. sind daher möglicherweise nicht so volatil wie oft angenommen.
Dies kann durch Websites wie Property Data bereitgestellt werden, die durchschnittliche Kosten und Erträge basierend auf der Postleitzahl anzeigen. Für diese Datenquellen ist jedoch möglicherweise ein kostenpflichtiges Abonnement erforderlich (Sie können versuchen, einen relevanten Makler um Zugriff zu bitten).
Statista liefert auch sortierte Daten, z. B. von niedrigsten oder höchsten Erträgen. Für detailliertere Informationen ist jedoch ein Premium-Konto (bezahlt) erforderlich.
Wenn Sie Informationen von einem Immobilienmakler in Übersee erhalten, überprüfen Sie deren Aussagen anhand so vieler Datenquellen, wie Sie finden können. es sollte eine allgemeine Bestätigung zwischen den beiden geben.
6. Wechselkurskomplikationen
Eine häufige Befürchtung sind Wechselkursverluste. Dies ist ein Risiko und muss durch den Verkauf Ihrer ausländischen Immobilie zum richtigen Zeitpunkt bewältigt werden. Anleger sollten über eine gute Kapitalausstattung verfügen, damit sie nicht gezwungen sind, zu einem Zeitpunkt zu verkaufen, an dem die Wechselkurse schlecht sind.
Sie können auch darauf hinweisen, in der Währung des jeweiligen Landes zu verkaufen (z. B. in GBP zu verkaufen, wenn sich die Immobilie in Großbritannien befindet), um Verluste durch eine vorzeitige Wechselkursänderung zu vermeiden.
In jedem Fall ist es heutzutage einfacher, ein Konto mit mehreren Währungen zu eröffnen, sodass Sie das Geld erst umwandeln müssen, wenn die Kurse für Sie günstig werden.
Wechselkurse sind jedoch in politisch instabilen Ländern ein ernstes Problem (siehe Punkt 1); Investitionen in diesen Bereichen werden von Unerfahrenen am besten vermieden.
7. Nur „goldene Postleitzahlen“ verdienen Geld
Dies ist vergleichbar mit der Aussage, dass nur Immobilien des 9. oder 10. Distrikts in Singapur Geld verdienen werden. es ist übermäßig verallgemeinernd.
Jede Stadt hat ihre „goldenen Postleitzahlen“, aber diese Gebiete sind nicht die einzigen Geldverdiener. In der Tat sind erstklassige Gebiete als Immobilieninvestitionen tendenziell defensiver – Sie kaufen bereits zu einem hohen Preis, was weniger Raum für eine Aufwertung bietet. Es sind oft die Vororte, in denen Sie unterbewertete Immobilien erkennen können oder in denen Raum für Wachstum besteht.
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Goldene Postleitzahlen zeichnen sich jedoch dadurch aus, dass ihre Nachfrage und ihr Immobilienwert selten sinken. Unabhängig davon, wie stark das Angebot an Wohnraum steigt, gibt es keinen Ersatz für eine Immobilie in der Nähe der besten und bequemsten Teile der Stadt. Um eine lokale Analogie zu verwenden, können weitere 30 Starts in den Randregionen nicht dazu führen, dass sich der Preis einer Eigentumswohnung in der Orchard Road bewegt.
Für stärker entwickelte Länder wird es Immobilienstandorte geben, mit denen Sie Erträge und Kosten ermitteln können. Portico bietet beispielsweise Informationen und Bewertungen zu Mietrenditen. Denken Sie jedoch daran, dass Sie die Entwicklung der Renditen und Gewinne über einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren überprüfen sollten, anstatt nur die bestehenden Zinssätze zu betrachten.
Für Anleger mit dem richtigen Einkommensniveau kann der Kauf von Immobilien in Übersee ein kluger Schachzug sein
Das ABSD ist alles andere als billig, auch wenn Singapur keine Kapitalertragssteuer hat. Darüber hinaus bietet Singapur keine Möglichkeit für kurzfristige Immobilieninvestitionen, da Steuern wie Sellers Stamp Duty (SSD) dies verhindern. Aus diesem Grund sind Immobilien in Übersee möglicherweise einfach besser für Ihr Endergebnis.
Die Notwendigkeit eines höheren Kassenbestands (da Sie CPF nicht verwenden können) und die Höhe des gebundenen Kapitals bedeuten jedoch, dass dies nicht für die meisten Erstinvestoren geeignet ist.
Dieser Artikel wurde erstmals in Stackedhomes veröffentlicht.
