Sind 2-Zimmer-Wohnungen eine gute Investition? , Geldnachrichten

In den letzten Jahren sind Einheiten mit zwei Schlafzimmern bei Investoren fast zur Standardwahl geworden. Die Begründung ist einfach: Groß genug, um einen Mitbewohner oder eine kleine Familie unterzubringen, aber immer noch mit einer geringen Menge, gehören diese zu den Bestsellern bei jeder Markteinführung.

Nun, da wir bereits eine Studie zu Einheiten mit einem Schlafzimmer durchgeführt haben, war es an der Zeit, einen Blick auf den größeren Nachbarn zu werfen. Also, sind Wohnungen mit zwei Schlafzimmern eine gute Investition? Und wenn ja, in welchen Distrikten wurden die besten Erträge oder Gewinne erzielt? Hier ist eine Zusammenfassung dessen, was Sie erwarten können:

Wie sind wir an die unten stehenden Daten gekommen?

Die folgenden Daten basieren auf aufgezeichneten URA-Transaktionen.

Wir haben den Vergleich zu Eigentumswohnungen ab Baujahr 2010 beibehalten, da die Definition eines „Zweibettzimmers“ davor ganz anders ist (z. . Executive Condominiums (ECs) wurden ausgeschlossen.

Wir haben uns auch an Einheiten mit einer Größe von 600 bis 850 sq. ft. gehalten. Entwickler können mit dem, was einen Zweibetter definiert, ziemlich locker sein. Zum Beispiel könnten einige bereit sein, eine 800-Quadratmeter-Einheit als Dreibettzimmer zu vermarkten.

So sehr wir uns auch einen perfekten Datensatz wünschen, es wird einige Nachzügler geben, die wir nicht berücksichtigt haben.

Bei den Mietdaten haben wir uns den Zeitraum von Januar bis Ende Juli 2021 angesehen.

Wir haben die Einheitsgröße abgerundet und an den unteren Bereich der Mietdaten angepasst (z. B. wird eine 650-Quadratmeter-Einheit auf 600 qm abgerundet und an die Miete von 600 – 700 qm angepasst Daten der Entwicklung).

Häufige Verkaufsargumente und Theorien rund um 2-Zimmer-Einheiten

Es ist allgemeiner Rat für Vermieter, Einheiten mit zwei Schlafzimmern zu kaufen, wenn sie können, anstatt Einbettzimmer.

Die Begründung ist, dass zwei Schlafzimmer einen größeren Mieterpool aufnehmen können. So kann ein Mieter beispielsweise einen Mitbewohner einstellen, um die Kosten zu teilen, was es manchmal günstiger machen kann als ein Einbettzimmer.

[[nid:543243]]

Ebenso können einige der größeren Zweibettzimmer (700 sq. ft. oder mehr) ein Paar plus ein kleines Kind beherbergen, während ein Einbettzimmer ziemlich restriktiv ist.

In Bezug auf Wiederverkaufsgewinne gilt die gleiche Logik. Es wird davon ausgegangen, dass die einzigen Käufer, die sich für Einbettzimmer interessieren, andere Investoren sind (die möglicherweise Neuanläufe mit Entwicklerrabatten bevorzugen). Daher könnte eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern mehr potenzielle Käufer anziehen.

Während Zweibettzimmer im Durchschnitt einen höheren psf-Preis haben, haben sie tendenziell eine niedrigere Gesamtmenge. Dies sollte – auf dem Papier – zu höheren Mietrenditen im Vergleich zu ihren familiengroßen Pendants führen.

So halten sich die Theorien:

Wie hoch ist die typische Bruttomietrendite, die Sie erwarten können?

Die Bruttomietrendite beträgt ((jährliche Mieteinnahmen / Gesamtkosten der Einheit) x 100)

Es überrascht nicht, dass die kleinsten Einheiten die höchste Ausbeute haben, da sie auch das niedrigste Quantum haben. Es ist jedoch interessant festzustellen, dass zwischen 700 und 850 sq. ft. kaum Unterschiede in Bezug auf den Bruttoertrag zu bestehen scheinen.

Dies deutet darauf hin, dass Käufer größere Einheiten in Betracht ziehen können, wenn die Optionen 700 Quadratfuß oder mehr betragen; die größeren Einheiten haben tendenziell eine höhere Rentabilität und sind leichter weiterzuverkaufen, scheinen aber die Rendite nicht zu beeinträchtigen.

Insgesamt stellten wir fest, dass Einheiten mit zwei Schlafzimmern am oberen Ende der typischen Renditen von Eigentumswohnungen liegen (der Durchschnitt liegt auf der ganzen Linie zwischen zwei und drei Prozent).

Entgegen mancher Verkaufsargumente erreichen sie jedoch nicht ihre Schuhkarton-Pendants, die eine Bruttorendite von vier bis fünf Prozent erzielen können.

Welche Renditen können Sie basierend auf der Einheitsgröße erwarten?

Quelle: URA

Über alle Größen hinweg gab es profitablere als unprofitable Transaktionen. Einheiten, die im Bereich von 700+ sq.ft. lagen, verzeichneten jedoch das höchste Verhältnis von profitablen zu unprofitablen Transaktionen.

Einheiten im Bereich von 700+ sq.ft. verzeichneten im Durchschnitt auch die geringsten Verluste (minus sechs Prozent für unrentable Transaktionen) und die höchsten Gewinne (plus 11 Prozent für profitable Transaktionen).

Beachten Sie jedoch, dass das Transaktionsvolumen eine Rolle spielt. Für die größten Einheiten von 800 bis 850 sq. ft. gab es insgesamt weniger Transaktionen; das könnte sie also schlechter aussehen lassen.

Welche Renditen können Sie je nach Bezirk erwarten?

Quelle: URA

Wenn Sie sich weiter von der Prime-Region entfernen, überwiegen die Gewinne im Allgemeinen die Verluste

Innerhalb der Core Central Region (CCR) gibt es Distrikte, in denen die Verluste die Gewinne überwiegen (Distrikt eins, neun und 11).

[[nid:542729]]

In Bezug auf den Rest der Zentralregion (RCR) können Gewinne und Verluste sehr nahe beieinander liegen.

In Distrikt vier (HarbourFront und Sentosa) beispielsweise liegen die durchschnittlichen Gewinne und Verluste jeweils bei genau 6,6 Prozent.

Wenn man sich jedoch den Randregionen nähert, kann man sehen, dass RCR-Distrikte wie Distrikt 14 (Paya Lebar, Geylang) Gewinne aufweisen, die die Verluste deutlich überwiegen.

Auch Distrikt 20 (Thomson, Bishan) sticht mit den höchsten Zuwächsen von 15,8 Prozent im Vergleich zu durchschnittlichen Verlusten von nur 6,7 Prozent am stärksten hervor.

In der Outside of Central Region (OCR) liegen die durchschnittlichen Verluste jedoch bei etwa sechs bis sieben Prozent, während die durchschnittlichen Gewinne oft neun Prozent erreichen. Distrikt 18 (Tampines) beispielsweise weist durchschnittliche Zuwächse von 14,1 Prozent auf, bei durchschnittlichen Verlusten von nur 5,9 Prozent.

Warum geht es den Top-Bezirken scheinbar schlechter?

Distrikte mit unrentableren Transaktionen kamen meist aus der CCR. Dies waren die Distrikte eins (Marina, Raffles), neun (Obstgarten) und 11 (Newton, Bukit Timah).

Dies ist wahrscheinlich auf die hohen Prämien in diesen Gebieten zurückzuführen, in denen viele der Entwicklungen auch Eigentum sind – und damit 15 bis 20 Prozent höhere Preise als im Erbbaurecht erzielen. Da die Entwicklungen erst ins Jahr 2010 zurückreichen, kann dies zu wenig Zeit sein, um die Vorteile des Freehold-Status wirklich im Wiederverkaufspreis zu zeigen (mehr dazu weiter unten).

Es könnte auch an der Auslandsnachfrage in diesen Top-Lagen liegen, die in den letzten Jahren nicht mehr so ​​beliebt waren wie zuvor.

Das heißt, CCR-Distrikte sind nicht die einzigen, die unrentablere Transaktionen produzieren. Distrikt acht (Little India, Farrer Park) hat auch mehr Verlierer als Gewinner gesehen, und Distrikt 21 (Clementi, Upper Bukit Timah) fällt knapp in diese Gruppe, mit einer Transaktion mehr, die verliert als gewinnt.

Sollten Sie ein Miet- oder Eigentums-Zweibettzimmer wählen?

*Dies liegt an The Hillier, das Sie als Ausreißer betrachten können

Wie bei einem 10-Jahres-Zeitraum allgemein üblich, sehen wir, dass Erbbauobjekte besser abschneiden als Eigentumswohnungen. Dies kann anders sein, da die Eigentumswohnungen deutlich älter werden und Eigentumsimmobilien dann nicht mit Finanzierungsproblemen konfrontiert werden, sondern Erbbaugrundstücke.

(Eigentumsimmobilien können manchmal auch en-bloc attraktiver sein, da Entwickler den Mietvertrag nicht aufstocken müssen).

Beachten Sie nebenbei, dass Mieter sich oft nicht um den Restmietvertrag kümmern. Eine billige Einheit mit weniger verbleibenden Jahren kann immer noch vergleichbare Mieteinnahmen erzielen, mit anderen in der Umgebung. Dies führt zu potenziell höheren Mietrenditen für ältere Erbbaurechtsentwicklungen.

Auf jeden Fall ist klar, dass Anleger mit Blick auf Zeiträume von fünf bis zehn Jahren vor allem auf Erbbaurechtsoptionen setzen sollten. Die Prämie für 999-Jahres-Mietverträge oder den Freehold-Status ist nicht gut gerechtfertigt, es sei denn, Sie suchen viel weiter nach unten.

Wie lange sollten Sie Ihr Zweibettzimmer aufbewahren?

Diejenigen, die innerhalb der ersten drei Jahre verkaufen, werden eher einen Schlag hinnehmen und geringere Gewinne erzielen. Dies wird nicht überraschen, da viele davon auch dringende Verkäufe sind (vielleicht aus einer Art Krise).

[[nid:541635]]

Interessanterweise verzeichneten diejenigen, die innerhalb von drei bis fünf Jahren verkauften, den höchsten Anteil an Gewinnen.

Wir sind uns nicht sicher warum; Einige von uns befragte Makler vermuteten, dass die Gewinne aufgrund härterer Kühlmaßnahmen möglicherweise geringer ausgefallen sind, wenn Einheiten im Jahr 2018 oder kurz danach verkauft wurden.

Dies scheint vernünftig, obwohl es keine schlüssige Möglichkeit gibt, dies zu beweisen.

Insgesamt können wir sagen, dass die meisten Zweizimmerwohnungen „wie beworben“ abgeschnitten haben, mit einer Einschränkung: Die Mietrendite als „nahezu gleich“ oder „nahezu“ bei Schuhkarton-Wohneinheiten zu bezeichnen, die durchschnittlich etwa vier bis fünf Prozent betragen, ist weit hergeholt.

Dennoch ist ein Zweibettzimmer ein guter Ausgangspunkt für neue Investoren, da die Präferenz zu größeren Einheiten und deren immer noch erschwinglichen Mengen schwingt. Der Schlüssel scheint in den RCR- und OCR-Gebieten mit hoher Rentabilität zu liegen.

Dieser Artikel wurde zuerst in Stackedhomes veröffentlicht.